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一、天润对产业痛点的洞察

伴随城镇化建设的加速推进,产业园区成为各省市实现产业资源整合与产住人口集聚的重要手段,是努力形成现代化城市群的重要内核。近年来,各类产业园区、经开区、主题小镇如雨后春笋般不断涌现,在热火朝天的发展背景下,眼前却是遍地哀嚎的惨淡景象。天润不断总结众多服务案例的核心痛点,问题基本雷同:

        产业园区同质化严重,绝大多数园区产业内容基本相同,缺乏差异

        多数园区蒿草丛生,闲置率、空置率高,呈现“鬼园区”的怪像

        产业预期过于高估,真实入驻企业不及十分之一,资源严重浪费

        ……

根本原因在于部分建设单位的开发思维仍然将产业园区等同于盖楼,严重忽视了产业规划和招商前置的重要性,通俗点讲就是忽略了“内核”,而这个“内核”却是园区能否做活的关键因素。


二、天润的产业“方法论”

天润通过众多园区案例的提炼总结,提出产业规划“四步法”。


第一步:做什么,明确产业定位

很多建设单位通常会有“我们手上有块地,但不知道开发些什么”的疑问,其原因在于不清楚产业定位,而明确产业定位需要结合当地省市的产业格局和发展趋势,结合本项目宗地的内外部环境进行综合判断。产业的选择既要注重关联性和规模性,更要选择产业格局下的机会点。

案例:天润曾为某央企的产业园区进行项目定位,结合该省婚恋文化的盛行,该项目自然风光的特点以及潜在的可整合资源,提出了幸福主题的产业定位,获得客户认可。


第二步:做哪些,明确产业内容

明确主打方向后,产业内也应明确有所为,有所不为。天润的操作方法是描述产业图谱,通过产业链全盘点的方式对可选的产业细项进行分析,选择可以布局的产业内容。在明确产业内容的过程中,天润建议招商团队应提前开展工作,提出建议。

案例:天润曾为某市政府重点项目的汽博园进行规划,通过该市汽车行业的整体盘点,避开了整车板块的劣势,选择了后汽车市场的服务领域作为该项目的重要拼图,明确了服务领域的具体服务模式。


第三步:怎么做,明确招商资源

产业落实需要寻找合适的产业资源,天润能够配合开发企业提出专业的招商建议,对可进驻的产业资源进行分析判断,甚至提供可研、尽调等专业服务,目的是协助产业园区完善产业拼图。

案例:天润是某市下属区政府的产业合作单位,对区政府下属所有产业园区的进驻企业和产业资源进行分析,提出专业建议。


第四步:是否做,明确可操作性

产业园区的实施还有一个至关重要的环节:经济性指标。根据目前的产业布局思路是否能够合理运营并实现预期收益。天润有成熟的投资测算模型,对园区开发成本、运营成本、相关税费、运营收益进行详细测算,通过投资回报周期、内部收益率等经济指标明确项目经济落地性。

案例:天润已为多地政府、平台公司的文旅地产项目进行投资测算,作为财政、财务部门分析决策的主要依据。


三、天润经典案例

       成都某艺术小镇产业规划项目

       南京某文化主题商业规划项目

       长沙某养老地产规划项目

       郴州某康养基地规划项目

       长沙某文旅地产投资及产业规划项目

       株洲某汽车产业园区规划项目

       ……